Pravilnik o proceni vrednosti nepokretnosti

Član 1

(1) Ovim pravilnikom propisuje se postupak, način i metodologija za procenu vrednosti nepokretnosti.

(2) Procena vrednosti nepokretnosti, saglasno članu 149. Zakona o državnom premeru i katastru („Službeni glasnik RS”, br. 72/09, 18/10 i 65/13 – u daljem tekstu: Zakon), obavlja se postupcima i metodama masovne procene vrednosti nepokretnosti.

Član 2

Pojedini pojmovi upotrebljeni u ovom pravilniku imaju sledeće značenje:

1. 1) „tržište nepokretnosti” je „mesto” na kome se sreću zainteresovani kupci i prodavci, a na kome se obavlja razmena prava na nepokretnostima za novac ili neko drugo dobro;
2. 2) „podtržište nepokretnosti” je deo tržišta nepokretnosti na kome se odvija promet određene vrste nepokretnosti za koju je zainteresovana određena grupa učesnika tržišta;
3. 3) „tržišna cena nepokretnosti” je novčani iznos ostvaren u konkretnom prometu određene nepokretnosti na tržištu nepokretnosti;
4. 4) „tržišna vrednost nepokretnosti” je procena najverovatnije tržišne cene koja bi bila ostvarena na određeni dan u uslovima fer prodaje, kada su kupac i prodavac nezavisni i nepovezani, informisani i ponašaju se savesno i promišljeno, i pod pretpostavkom da ne postoji neki neprikladan uticaj na cenu (prinuda, nepovoljni finansijski aranžman za finansiranje prometa i sl.);
5. 5) „verifikacija registrovanih podataka” je ocena kompletnosti i tačnosti podataka o prometu nepokretnosti koja se sprovodi neposredno posle prometa na jednoobrazan način;
6. 6) „tržišna zona” je područje u kome postoje slične relativne promene cena u zadatom vremenskom periodu;
7. 7) „indeks cena” je relativan broj koji predstavlja odnos prosečnih jediničnih cena iz različitih vremenskih perioda;
8. 8) „jedinična cena” je cena po m2 površine za sva tržišta, osim za tržišta objekata, za koje jedinična cena može biti jednaka ceni po objektu;
9. 9) „datum prometa” je datum zaključenja ugovora, odnosno datum overe ugovora ukoliko datum zaključenja nije poznat;
10. 10) „model za vrednovanje nepokretnosti” je sistem izraza, tabela i vrednosti koje se koriste u masovnoj proceni za sistematsko izračunavanje procenjene vrednosti velikog broja nepokretnosti u okviru jednog podtržišta nepokretnosti;
11. 11) „specifikacija modela za vrednovanje nepokretnosti” je izgradnja modela selekcijom faktora ponude i potražnje, saglasno teoriji ekonomije nepokretnosti, teoriji procene nepokretnosti i analizi tržišta nepokretnosti;
12. 12) „kalibracija modela za vrednovanje nepokretnosti” je određivanje koeficijenata u modelu statističkim testiranjem i to, po pravilu, metodom multi regresione analize;
13. 13) „karakteristična nepokretnost” je najčešće zastupljena nepokretnost u skupu postojećih nepokretnosti, kao i u skupu prometovanih nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije, koja se određuje za svako podtržište nepokretnosti;
14. 14) „vrednosna zona” je područje u kome karakteristične nepokretnosti imaju približno iste jedinične cene;
15. 15) „vrednosni nivo” je jedna od mera centralne tendencije ostvarenih cena za karakteristične nepokretnosti u okviru vrednosne zone;
16. 16) „relacijska tabela” je tabela koja opisuje razliku u vrednosti bilo koje i karakteristične nepokretnosti i služi za predstavljanje vrednosti koeficijenata različitih faktora u modelu za vrednovanje nepokretnosti;
17. 17) „studija odnosa” (ratio study) je poređenje procenjene vrednosti nepokretnosti dobijene sistemom masovne procene sa ostvarenim cenama na tržištu nepokretnosti;
18. 18) „građevinsko zemljište” je zemljište koje je kao takvo definisano zakonom kojim se uređuje izgradnja objekata;
19. 19) „poljoprivredno zemljište” je zemljište koje je kao takvo definisano zakonom kojim se uređuje planiranje i korišćenje poljoprivrednog zemljišta;
20. 20) „šumsko zemljište” je zemljište koje je kao takvo definisano zakonom kojim se uređuje korišćenje i upravljanje šumama i šumskim zemljištem;
21. 21) „ostalo zemljište” je ostalo poljoprivredno zemljište (ribnjak, pašnjak, trstik i močvara), prirodno neplodno zemljište (krš, jaruga, kamenjar, vododerina, golet, sprud, izvor, potok, reka, prirodno jezero, bara, vodopad i dr.), veštački stvoreno neplodno zemljište (veštačko jezero, površinski kop rudnika, majdan kamena, materijalni rov sa kamenito-šljunkovitom podlogom, majdan, ciglana, i dr.), namensko zemljište (javni park, gradske zelene površine, botanička bašta, zoološki vrt, dečije igralište i dr.) i zemljište koje se ne može svrstati u zemljište iz tač. 18)–20) ovog člana;
22. 22) „kuća” je porodična stambena zgrada namenjena stalnom stanovanju;
23. 23) „vikendica” je stambena zgrada namenjena povremenom stanovanju;
24. 24) „stambena zgrada sa više stanova” je zgrada u kojoj je 50% ili više ukupne korisne površine zgrade namenjeno stanovanju;
25. 25) „garaža” je objekat ili poseban deo objekta namenjen za smeštaj vozila koji čini građevinsku celinu i ima zaseban ulaz;
26. 26) „garažno mesto” je poseban deo objekta namenjen za smeštaj vozila koji je predviđen tehničkom dokumentacijom kao poseban deo, odnosno kao parking mesto i koji je na terenu vidno obeležen;
27. 27) „poslovni objekat” je objekat u kome je 50% ili više ukupne korisne površine namenjeno obavljanju poslovne delatnosti;
28. 28) „turistički objekat” je objekat u kome je 50% ili više ukupne korisne površine namenjeno obavljanju turističke uslužne delatnosti (hotel, motel, turistički apartman, pansion, bungalov i drugi poslovni objekat namenjen za prenoćište ili odmor);
29. 29) „ugostiteljski objekat” je objekat u kome je 50% ili više ukupne korisne površine namenjeno obavljanju ugostiteljske uslužne delatnosti (restoran, kafana, bife, bar, picerija, pivnica, kafe-poslastičarnica, pečenjara, mlečni restoran, ekspres restoran, restoran sa samoposluživanjem, nacionalna kuća, objekat za brzu pripremu hrane i kiosk);
30. 30) „trgovinski objekat” je objekat u kome je 50% ili više ukupne korisne površine namenjeno obavljanju trgovinske uslužne delatnosti (tržni centar, izdvojena prodavnica, robna kuća i drugi objekat namenjen trgovini na veliko i malo);
31. 31) „sportsko-rekreacioni objekat” je objekat u kome je 50% ili više ukupne korisne površine namenjeno obavljanju sportske i rekreativne aktivnosti (bazen, hala, dvorana, teretana, teren i drugi objekat za sport i rekreaciju);
32. 32) „objekat poslovnih usluga” je objekat u kome je 50% ili više ukupne korisne podne površine zgrade namenjeno obavljanju poslovne uslužne delatnosti (zanatstvo, građevinarstvo, tehničke usluge, finansijske usluge i druge poslovne usluge);
33. 33) „industrijski objekti i skladišta” su objekti u kojima je 50% ili više ukupne korisne površine namenjeno obavljanju industrijske proizvodnje ili skladištenju industrijskih proizvoda;
34. 34) „objekat lake industrije” je objekat u kome je 50% ili više ukupne korisne površine namenjeno obavljanju industrijske proizvodnje prehrambenih, tekstilnih i duvanskih proizvoda, kože i obuće, celuloze i papira i proizvoda lake hemije;
35. 35) „objekat teške industrije” je objekat u kome je 50% ili više ukupne korisne površine namenjeno obavljanju industrijske proizvodnje metalurških, mašinskih, građevinskih proizvoda, proizvoda elektroindustrije i teške hemije;
36. 36) „rezervoar, silos i skladište” su objekti u kojima je 50% ili više ukupne korisne površine namenjeno skladištenju industrijskih sirovina i proizvoda;
37. 37) „poljoprivredni objekat” je objekat u kome je 50% ili više ukupne korisne površine namenjeno obavljanju poljoprivredne proizvodnje ili skladištenju poljoprivrednih proizvoda;
38. 38) „objekat za skladištenje poljoprivrednih proizvoda” je objekat koji se koristi za skladištenje poljoprivrednih proizvoda (silos, hladnjača, vinski podrum i dr.);
39. 39) „objekat za poljoprivrednu proizvodnju” je objekat u kojem se obavlja poljoprivredna proizvodnja (objekat za uzgoj životinja, objekat za uzgoj biljnih kultura, staklenik, objekat za proizvodnju stočne hrane i dr.);
40. 40) „posebni poljoprivredni objekat” je objekat ribarstva, šumarstva, lova ili drugi poljoprivredni objekat specifične namene;
41. 41) „ostali poljoprivredni objekti” su objekti koji služe za smeštaj poljoprivredne mehanizacije ili materijala (hangar i dr.), kao i drugi poljoprivredni objekti koji se ne mogu svrstati u objekte iz tač. 38)–40) ovog člana;
42. 42) „stan” je poseban deo objekta koji je kao takav definisan zakonom kojim se uređuje stanovanje;
43. 43) „poslovni prostor” je poseban deo objekta koji čini građevinsku celinu, a u kojem se obavlja poslovna delatnost;
44. 44) „lokal” je poseban deo objekta koji čini građevinsku celinu, a u kojem se obavlja uslužna poslovna delatnost;
45. 45) „kancelarija” je poseban deo objekta koji čini građevinsku celinu, a u kojoj se obavljaju kancelarijski poslovi;
46. 46) „industrijski prostor” je poseban deo objekta koji čini građevinsku celinu, a u kojem se obavlja industrijska delatnost (magacin, skladište i prostor za industrijsku proizvodnju lake i teške industrije i dr.);
47. 47) „prometovana površina posebnog dela objekta” i „površina objekta” su neto površine prema standardu (SRPS.U.C2.100: 2002).

Član 3 Pojam i komponente

(1) Masovna procena vrednosti nepokretnosti je proces određivanja tržišne vrednosti nepokretnosti na određeni datum, koji se vrši za svaku nepokretnost upisanu u katastar nepokretnosti korišćenjem upisanih podataka o nepokretnosti, uz primenu standardizovanih metoda i statističkog testiranja.

(2) Masovna procena vrednosti nepokretnosti obavlja se kroz razvoj modela za vrednovanje nepokretnosti, koji se određuje prema specifičnostima svakog pojedinačnog podtržišta nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije.

(3) Masovna procena vrednosti nepokretnosti obezbeđuje uniformnost i konzistentnost u procenjivanju zasnovanom na tržišnim principima.

(4) Masovna procena vrednosti nepokretnosti mora da bude u skladu sa važećim međunarodnim standardima i uputstvima najbolje prakse (International Assotiation of Appraisal Oficers – IAAO; Royal Institution of Chartered Surveyors – RICS).

Član 4

(1) Masovna procena vrednosti nepokretnosti, saglasno članu 150. Zakona, obuhvata generalnu procenu vrednosti nepokretnosti i određivanje vrednosti pojedinačne nepokretnosti upisane u katastar nepokretnosti na osnovu podataka iz generalne procene vrednosti nepokretnosti.

(2) Generalna procena vrednosti nepokretnosti obuhvata sledeće komponente:

1. 1) prikupljanje podataka;
2. 2) obradu podataka;
3. 3) definisanje modela za vrednovanje nepokretnosti.

(3) Određivanje vrednosti pojedinačne nepokretnosti obuhvata sledeće komponente:

1. 1) izračunavanje vrednosti nepokretnosti;
2. 2) upisivanje podataka o vrednosti nepokretnosti u katastar nepokretnosti.

Član 5 Sistem masovne procene vrednosti nepokretnosti

(1) Masovna procena vrednosti nepokretnosti se sprovodi kroz složen informatički sistem masovne procene vrednosti nepokretnosti (tzv. CAMA – Computer Assisted Mass Appraisal).

(2) Svaka od komponenti masovne procene vrednosti nepokretnosti iz člana 4. st. 2. i 3. ovog pravilnika, vodi se u složenim informatičkim sistemima koji su međusobno povezani i čine sistem masovne procene vrednosti nepokretnosti.

(3) Sistem masovne procene vrednosti nepokretnosti je podsistem geodetsko-katastarskog informacionog sistema koji je povezan sa ostalim podsistemima geodetsko-katastarskog informacionog sistema.

Član 6 Klasifikacija nepokretnosti

(1) Nepokretnosti upisane u katastar nepokretnosti, za potrebe sprovođenja masovne procene vrednosti nepokretnosti, klasifikuju se u sledeće vrste i podvrste:

1. 1) zemljišta:

(1) građevinsko zemljište,

(2) poljoprivredno zemljište,

(3) šumsko zemljište,

(4) ostalo zemljište;

1. 2) objekti:

(1) stambeni objekti:

(7) – kuća,

(8) – vikendica,

(9) – stambena zgrada sa više stanova,

(2) garaže;

(3) poslovni objekti:

(12) – objekat poslovnih usluga,

(13) – turistički objekat,

(14) – ugostiteljski objekat,

(15) – trgovinski objekat,

(16) – sportsko-rekreacioni objekat,

(17) – ostali poslovni objekti,

(4) industrijski objekti i skladišta:

(19) – objekat lake industrije,

(20) – objekat teške industrije,

(21) – rezervoar, silos i skladište,

(22) – ostali industrijski objekti,

(5) poljoprivredni objekti:

(24) – objekat za skladištenje poljoprivrednih proizvoda,

(25) – objekat za poljoprivrednu proizvodnju,

(26) – posebni poljoprivredni objekat,

(27) – ostali poljoprivredni objekti (smeštaj mehanizacije, materijala i dr.),

(6) objekti posebne namene:

(29) – benzinska pumpa (stanica),

(30) – objekat za proizvodnju električne energije,

(31) – objekat za eksploataciju mineralnih sirovina,

(32) – ostali objekti posebne namene;

1. 3) posebni delovi objekta:

(1) stan;

(2) garažni prostor:

(35) – garaža,

(36) – garažno mesto,

(3) poslovni prostor:

(38) – poslovni prostor za koji nije utvrđena delatnost,

(39) – lokal,

(40) – kancelarija,

(4) industrijski prostor:

(42) – magacinski prostor,

(43) – prostor za industrijsku proizvodnju.

(44) Šifre nepokretnosti iz stava 1. ovog člana, sa pripadajućim šiframa iz baze podataka katastra nepokretnosti, date su u Prilogu 1, koji je odštampan uz ovaj pravilnik i čini njegov sastavni deo.

(45) U prilogu iz stava 2. ovog člana date su i šifre nepokretnosti za koje se ne sprovodi masovna procena.

Član 7

Podaci neophodni za masovnu procenu vrednosti nepokretnosti (u daljem tekstu: podaci) prikupljaju se kroz evidenciju tržišnih cena nepokretnosti, odnosno preuzimaju iz internih baza podataka Republičkog geodetskog zavoda (u daljem tekstu: Zavod).

Član 8 Evidencija tržišnih cena nepokretnosti

(1) Evidencija tržišnih cena nepokretnosti služi za prikupljanje podataka sa tržišta nepokretnosti i vodi se u registru prometa nepokretnosti (u daljem tekstu: Registar).

(2) Registar se sastoji od baze podataka i digitalne zbirke ugovora.

(3) Baza podataka Registra nalazi se u sedištu Zavoda, a unos podataka vrši se posredstvom web aplikacije koju obezbeđuje Zavod.

(4) Prvim unosom podataka u bazu Registra smatra se da je Evidencija tržišnih cena nepokretnosti osnovana.

(5) Podaci se čuvaju u bazama podataka Registra deset godina od dana unosa podataka u bazu, a nakon isteka tog roka trajno se čuvaju u digitalnim arhivama.

(6) Ugovori u digitalnom i analognom obliku čuvaju se do završetka procesa verifikacije registrovanih podataka.

(7) Podaci o ličnosti koji su upisani u Registar obezbeđuju se u skladu sa zakonom koji uređuje zaštitu podataka o ličnosti.

Član 9

(1) Održavanje Registra obuhvata kontrolu funkcionisanja sistema i otklanjanje nedostataka, unapređenje procesa registracije kroz aplikaciju, prilagođavanje sistema promenama regulative i različitim potrebama izveštavanja, kao i druga unapređenja Registra.

(2) Održavanje Registra vrši osnovna unutrašnja jedinica Zavoda nadležna za masovnu procenu vrednosti nepokretnosti.

Član 10

(1) Nadležna uža unutrašnja jedinica Zavoda – Služba za katastar nepokretnosti, dužna je da unese podatke u Registar po prijemu originala ili kopije overenog ugovora od organa nadležnog za overu ugovora.

(2) Kontrolu izvršenja unosa podataka u Registar vrši osnovna unutrašnja jedinica Zavoda nadležna za masovnu procenu vrednosti nepokretnosti.

Član 11

(1) U Registar se unose podaci iz ugovora o prometu i ugovora o zakupu nepokretnosti (u daljem tekstu: ugovori), podaci o nepokretnostima iz baze podataka katastra nepokretnosti, kao i dodatni podaci o prometovanim nepokretnostima koji se preuzimaju iz upitnika za registrovanje prometa nepokretnosti (u daljem tekstu: upitnici).

(2) Podaci o nepokretnosti koji su sadržani u bazi podataka katastra nepokretnosti preuzimaju se posredstvom web servisa centralne baze podataka katastra nepokretnosti (KN web baza podataka).

(3) Upitnike popunjavaju pravni subjekti prometa nepokretnosti prilikom podnošenja zahteva za upis promene imaoca prava na nepokretnosti.

(4) Obrasci upitnika su dati u Prilogu 2 (Osnovni obrazac i Obrasci A, B, V), koji je odštampan uz ovaj pravilnik i čini njegov sastavni deo.

Član 12 Sadržaj Registra

(1) Iz ugovora se u Registar unose sledeći podaci:

1. 1) osnovni podaci o prometu, odnosno zakupu nepokretnosti, i to:

(1) naziv i sedište organa koji je overio ugovor,

(2) broj overe ugovora, odnosno broj ugovora iz opšteg poslovnog upisnika,

(3) datum overe ugovora,

(4) datum zaključenja ugovora (ako je naznačen),

(5) pravni osnov prometa nepokretnosti, i to:

(7) – kupoprodaja,

(8) – kupovina od investitora,

(9) – kupoprodaja između srodnika,

(10) – kupoprodaja na javnoj aukciji,

(11) – zakup,

(12) – poklon,

(13) – otkup,

(14) – razmena,

(15) – ostalo (izmirenje dugovanja i sl.);

(6) vrsta prometa/zakupa nepokretnosti, i to:

(17) – promet/zakup zemljišta iste vrste,

(18) – promet/zakup jednog objekta sa pripadajućom parcelom,

(19) – promet/zakup jednog posebnog dela objekta sa pripadajućim pravom na zemljištu na kome se nalazi objekat,

(20) – mešovit promet/zakup (ostale vrste);

1. 2) podaci o pravnim subjektima koji učestvuju u prometu, odnosno zakupu nepokretnosti:

(1) vrsta pravnog subjekta (fizičko ili pravno lice),

(2) ime, prezime i jedinstveni matični broj građana, odnosno naziv i matični broj pravnog lica,

(3) mesto stanovanja fizičkog lica, odnosno sedište pravnog lica,

(4) za strane državljane: ime, prezime, broj pasoša, mesto i država prebivališta, odnosno država sedišta za strana pravna lica,

1. 3) osnovni podaci o nepokretnosti u prometu:

(1) vrsta i podvrsta nepokretnosti (prema klasifikaciji iz člana 6. ovog pravilnika),

(2) identifikacija nepokretnosti:

(27) – parcela (opština, katastarska opština, broj parcele i, opciono, za građevinska zemljišta adresa – naselje, ulica i kućni broj),

(28) – objekat (opština, katastarska opština, broj parcele, broj dela parcele pod objektom, kao i adresa objekta – naselje, ulica i kućni broj),

(29) – poseban deo objekta (opština, katastarska opština, broj parcele, broj dela parcele pod objektom, broj posebnog dela objekta, kao i adresa objekta – naselje, ulica, kućni broj),

(3) površina nepokretnosti u prometu izražena u m2,

(4) podatak o prometovanom delu nepokretnosti;

1. 4) podaci o ceni, odnosno zakupnini:

(1) valuta,

(2) iznos,

(3) jedinična cena – opciono,

(4) pojedinačna cena/vrednost za prometovane nepokretnosti u slučajevima kada se dve ili više nepokretnosti prometuju jednim pravnim poslom i ista je naznačena u ugovoru – opciono.

Član 13

Iz baze podataka katastra nepokretnosti u Registar se u momentu registracije prometa nepokretnosti automatski, putem web servisa, preuzimaju sledeći podaci:

1. 1) površina nepokretnosti;
2. 2) način korišćenja;
3. 3) namena zemljišta.

Član 14

(1) Iz upitnika se u Registar unose dodatni podaci koji se odnose na:

1. 1) pravni osnov prometa nepokretnosti;
2. 2) način plaćanja nepokretnosti;
3. 3) učešće agencije za promet nepokretnosti;
4. 4) vrstu prava u prometu;
5. 5) zemljište:

(1) građevinsko zemljište – namena zemljišta, građevinska dozvola, komunalna opremljenost, tereti i ograničenja i dr.,

(2) poljoprivredno zemljište – način korišćenja, sistemi za navodnjavanje/odvodnjavanje, tereti i ograničenja i dr.,

(3) šume i šumsko zemljište – vrsta šume, sistem za navodnjavanje/ odvodnjavanje, tereti i ograničenja i dr.,

(4) ostalo zemljište – vrsta zemljišta, način korišćenja, tereti i ograničenja i dr.;

1. 6) objekat:

(1) za sve vrste objekata: godina izgradnje, godina dogradnje, godina adaptacije, objekat u izgradnji, objekat za rušenje, način gradnje objekta, materijal objekta, sistem za grejanje i hlađenje, tereti i ograničenja,

(2) za stambene objekte – tip grejanja, kao i:

(8) – za kuće i vikendice – vrsta kuće, komunalna opremljenost, dodatna opremljenost i dr.,

(9) – za stambene zgrade sa više stanova – broj spratova, broj stanova, postojanje lifta, protivpožarni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, komunalna opremljenost i dr.,

(3) za poslovne objekte, industrijske objekte i skladišta, poljoprivredne objekte i objekte posebnih namena – protivpožarni sistem, fizičko-tehničko obezbeđenje, komunalna opremljenost, bliža lokacija, posebno povoljna lokacija, kao i:

(11) – za poslovne objekte – broj spratova, broj posebnih delova, postojanje lifta, tip grejanja, dodatna opremljenost i dr.,

(12) – za industrijske objekte i skladišta – visina etaže, raspon između nosećih zidova i dr.,

1. 7) poseban deo objekta:

(1) podaci o objektu u kojem se nalazi poseban deo objekta,

(2) podaci o posebnom delu objekta – sprat na kojem se nalazi, godina renoviranja elektro/vodovodnih instalacija i stolarije, bliža lokacija, posebno povoljna lokacija, tereti i ograničenja, kao i:

(15) – za stan – površina balkona, površina terase, površina lođe, postojanje podruma, struktura stana i dr.,

(16) – za poslovni prostor – delatnost koja se obavlja, postojanje izloga i dr.

Član 15

Nakon unosa podataka iz čl. 12–14. ovog pravilnika posredstvom web aplikacije Registra, vrši se snimanje digitalizovanih ugovora u digitalnu zbirku ugovora.

Član 16 Objava i izdavanje podataka Registra

(1) Podaci o pojedinačnim kupoprodajama nepokretnosti iz Registra objavljuju se na internet stranici Zavoda, i to:

1. 1) vrsta i podvrsta prometovanih nepokretnosti;
2. 2) površina prometovanih nepokretnosti;
3. 3) datum prometa;
4. 4) valuta cene;
5. 5) iznos cene.

(2) Pojedinačne kupoprodaje iz Registra označavaju se markerom na grafičkoj podlozi, prema približnoj lokaciji nepokretnosti u okviru katastarske opštine.

(3) Za grafičke podloge iz stava 2. ovog člana koriste se ortofoto karte na kojima su prikazane granice prostornih jedinica.

(4) Odabirom odgovarajućeg markera postaju vidljivi podaci iz stava 1. ovog člana.

Član 17

(1) Uvid i izdavanje detaljnih podataka o kupoprodajama iz Registra, izuzev podataka o pravnim subjektima prometa nepokretnosti, vrši se putem interneta preko „on line” korisničkog internet servisa Zavoda, po utvrđenom tarifnom paketu i uz popunu odgovarajućih elektronskih formulara.

(2) Ukoliko se ispune formalni uslovi za uvid i izdavanje traženih digitalnih podataka i uz elektronski dokaz o uplati po važećem tarifnom paketu, sva pravna i fizička lica mogu da ostvare uvid ili preuzmu digitalne podatke.

(3) Izdavanje podataka putem interneta vrši se i na osnovu posebnog ugovora zaključenog između Zavoda i korisnika.

Član 18

(1) Po zahtevu banaka, sudskih veštaka, procenitelja, agencija za promet nepokretnosti, kao i drugih lica koja za to imaju pravni interes, nadležna Služba za katastar nepokretnosti, odnosno Zavod izdaje izveštaj o ostvarenim kupoprodajama nepokretnosti.

(2) Predmet zahteva iz stava 1. ovog člana mogu biti podaci iz Registra o kupoprodajama koje se odnose na jednu vrstu i podvrstu nepokretnosti (prema klasifikaciji iz člana 6. ovog pravilnika), ostvarenim na određenom području, odnosno lokaciji, u određenom vremenskom periodu.

(3) Područje, odnosno lokacija iz stava 2. ovog člana može biti opština, katastarska opština, jedna ili više katastarskih parcela, ulica ili deo ulice.

(4) Izveštaj iz stava 1. ovog člana može da sadrži podatke iz najviše 15 registrovanih kupoprodaja nepokretnosti.

(5) Zahtev iz stava 1. ovog člana podnosi se na obrascu koji je dat u Prilogu 3, a odštampan je uz ovaj pravilnik i čini njegov sastavni deo.

(6) Izveštaj iz stava 1. ovog člana izdaje se, uz propisanu taksu, na obrascu koji je dat u Prilogu 4 (4Z, 4O, 4PDO), a odštampan je uz ovaj pravilnik i čini njegov sastavni deo.

Član 19

(1) Obrada podataka o prometu nepokretnosti vrši se u informatičkom sistemu obrade podataka o prometu nepokretnosti i obuhvata izdvajanje, razvrstavanje i dopunu podataka iz Registra, verifikaciju registrovanih podataka, vremensko prilagođavanje cena i analizu tržišnih podataka.

(2) Informatički sistem obrade podataka o prometu nepokretnosti sastoji se od aplikacije i baze podataka u koju se periodično prenose potrebni podaci iz baze podataka Registra.

Član 20

(1) Izdvajanje, razvrstavanje i dopuna podataka iz Registra vrši osnovna unutrašnja jedinica Zavoda nadležna za masovnu procenu vrednosti nepokretnosti jednom mesečno, od prvog do petog dana u mesecu za ugovore registrovane u prethodnom mesecu.

(2) Obavljanjem aktivnosti iz stava 1. ovog člana formira se grupa podataka za verifikaciju registrovanih podataka.

(3) Verifikaciju podataka vrše nadležna uža unutrašnja jedinica Zavoda – Služba za katastar nepokretnosti i osnovna unutrašnja jedinica Zavoda nadležna za masovnu procenu vrednosti nepokretnosti, u skladu sa čl. 26. i 27. ovog pravilnika.

(4) Vremensko prilagođavanje cena i analiza tržišnih podataka vrše se najmanje svake tri godine, u skladu sa ciklusima određivanja modela procene vrednosti nepokretnosti saglasno članu 151. Zakona.

Član 21 Izdvajanje, razvrstavanje i dopuna podataka iz Registra

(1) Za obradu podataka o prometu nepokretnosti izdvajaju se podaci o:

1. 1) kupoprodaji zemljišta iste vrste,
2. 2) kupoprodaji jednog objekta sa pripadajućom parcelom,
3. 3) kupoprodaji jednog posebnog dela objekta sa pripadajućim pravom na zemljištu na kome se nalazi objekat.

(2) Izuzetno od stava 1. ovog člana, za područja sa malim brojem prometa nepokretnosti, kada se ustanovi da nema dovoljno podataka za analizu tržišnih podataka saglasno članu 36. stav 7. ovog pravilnika, može se vršiti i izdvajanje podataka o:

1. 1) kupovini od investitora, kupoprodaji između srodnika i kupoprodaji na javnoj aukciji,
2. 2) mešovitim prometima nepokretnosti.

Član 22

Izdvojeni podaci o prometu nepokretnosti razvrstavaju se prema vrstama nepokretnosti grupisanim u podtržišta nepokretnosti, i to:

1. 1) stanova;
2. 2) poslovnih i industrijskih prostora (poslovni prostor i industrijski prostor);
3. 3) kuća (kuća sa građevinskim zemljištem i vikendica sa građevinskim zemljištem);
4. 4) garaža (garaža i garažno mesto);
5. 5) poslovnih objekata (poslovni objekat sa građevinskim zemljištem);
6. 6) industrijskih objekata i skladišta (industrijski objekat i skladište sa građevinskim zemljištem);
7. 7) poljoprivrednih objekata (poljoprivredni objekat sa građevinskim, odnosno poljoprivrednim zemljištem);
8. 8) objekata posebne namene (objekat posebne namene sa građevinskim, odnosno drugim zemljištem);
9. 9) građevinskog zemljišta;
10. 10) poljoprivrednog zemljišta;
11. 11) šumskog zemljišta;
12. 12) ostalog zemljišta.

Član 23

(1) Dopuna podataka o prometovanim nepokretnostima iz Registra vrši se povezivanjem sa podacima centralne baze podataka katastra nepokretnosti i digitalnog katastarskog plana, kao i sa podacima centralne baze podataka Adresnog registra.

(2) Minimum podataka koji se dopunjuju su:

1. 1) koordinate prometovanih nepokretnosti;
2. 2) spratnost objekta (broj etaža pod zemljom, u prizemlju, iznad zemlje i u potkrovlju);
3. 3) sprat na kome se nalazi poseban deo objekta;
4. 4) struktura posebnog dela objekta (broj prostorija);
5. 5) tereti.

(3) Dopuna podataka iz Registra se može vršiti i povezivanjem sa bazama podataka drugih organa (lokalna poreska administracija i sl.).

(4) Dopuna podataka iz Registra se obavlja automatski, najadekvatnije kroz upotrebu web servisa.

Član 24 Verifikacija registrovanih podataka

(1) Verifikacija registrovanih podataka o prometu nepokretnosti sprovodi se radi utvrđivanja i poboljšanja kvaliteta registrovanih podataka za analizu tržišnih podataka.

(2) Kvalitetni prometi su oni sa tačnim i kompletnim podacima o prometovanim nepokretnostima, koji reprezentuju promete na otvorenom tržištu nepokretnosti u uslovima fer prodaje, kada su kupac i prodavac nezavisni i nepovezani, informisani i ponašaju se savesno i promišljeno, i pod pretpostavkom da ne postoji neki neprikladan uticaj na cenu.

(3) Verifikaciju registrovanih podataka obavljaju nadležne unutrašnje jedinice Zavoda putem web aplikacije koju obezbeđuje Zavod, kojom je omogućen pristup izdvojenim, grupisanim i dopunjenim podacima, kao i digitalnoj zbirci ugovora.

(4) Aplikacija iz stava 3. ovog člana omogućava uvid u podatke o samom procesu verifikacije, i to:

1. 1) ko je izvršio verifikaciju;
2. 2) kada je izvršena verifikacija;
3. 3) koji podaci su tačni, dopunjeni, korigovani.

Član 25

Proces verifikacije registrovanih podataka se odvija kroz sledeće faze:

1. 1) identifikacija predmeta prometa;
2. 2) ocena realnosti cene navedene u ugovoru;
3. 3) ocena pripadnosti cene navedene u ugovoru otvorenom i konkurentnom tržištu;
4. 4) konačna ocena kvaliteta podataka prometa nepokretnosti za analizu tržišnih podataka.

Član 26

Identifikaciju predmeta prometa i ocenu realnosti cene navedene u ugovoru vrši nadležna uža unutrašnja jedinica Zavoda – Služba za katastar nepokretnosti, u roku od mesec dana od dana unosa podataka u Registar, a najkasnije u roku od tri meseca od dana overe ugovora.

Član 27

Ocenu pripadnosti cene otvorenom i konkurentnom tržištu i konačnu ocenu kvaliteta podataka prometa nepokretnosti za analizu tržišnih podataka vrši osnovna unutrašnja jedinica Zavoda nadležna za masovnu procenu vrednosti nepokretnosti jednom godišnje.

Član 28

(1) Identifikacija predmeta prometa nepokretnosti vrši se uviđajem na terenu i uvidom u podatke iz isprave.

(2) Za istovetne podatke o nepokretnostima prikupljene iz različitih izvora (ugovor, katastar nepokretnosti, baze drugih organa i upitnik) vrši se usvajanje onih podataka koji odgovaraju stanju na terenu, za netačne podatke vrši se korekcija, dok se za nepotpune podatke dopuna vrši prema stanju na terenu.

(3) Korekcija podataka o nepokretnosti koja je predmet prometa vrši se i kada se, uvidom u ugovor na osnovu koga je izvršena registracija prometa, ustanovi da registrovani podaci ne odgovaraju onima koji su navedeni u ugovoru.

(4) Promet za koji nije moguće prikupiti sve potrebne podatke označava se kao promet sa nepotpunim podacima.

(5) Rezultat identifikacije predmeta prometa nepokretnosti jeste grupa podataka koja obuhvata sve potrebne podatke i koja je u skladu sa podacima navedenim u ispravi i faktičkim stanjem prometovane nepokretnosti.

Član 29

(1) Podaci o ceni se u procesu verifikacije ne koriguju, već se ocenjuje njihov kvalitet za analizu tržišnih podataka kroz ocenu realnosti i pripadnosti otvorenom i konkurentnom tržištu.

(2) Izuzetno od stava 1. ovog člana, kada iznos ili valuta cene ne odgovaraju podacima iz ugovora na osnovu koga je izvršena registracija prometa nepokretnosti, može se obaviti korekcija registrovanih podataka.

Član 30

(1) Ocena realnosti cene navedene u ugovoru vrši se upoređivanjem cene pojedinačnog prometa sa cenama ostvarenih prometa za istu vrstu nepokretnosti u okviru pripadajuće vrednosne zone i uviđajem na terenu.

(2) Cena koja ne izlazi iz intervala vrednosti pripadajuće vrednosne zone više od 10% označava se kao realna.

(3) Cena koja ne zadovoljava uslov iz stava 2. ovog člana, ili se uviđajem na terenu utvrdi da postoji neprimeren uticaj na cenu, označava se kao nerealna.

(4) Ukoliko se u pripadajućoj vrednosnoj zoni ustanovi da postoji više od 50% ostvarenih prometa čija se cena smatra nerealnom, tada se za to područje formira nova vrednosna zona.

(5) Formiranje nove vrednosne zone vrši se na način opisan u članu 40. stav 4.

Član 31

(1) Ocena pripadnosti cene navedene u ugovoru otvorenom i konkurentnom tržištu vrše se korišćenjem statističkih analiza za neprekidne slučajne promenljive.

(2) Cena pripada otvorenom i konkurentnom tržištu ako se, prema statističkim analizama iz stava 1. ovog člana, kreće u intervalu od plus-minus dve standardne devijacije.

(3) Nakon sprovođenja prve masovne procene vrednosti nepokretnosti u Republici Srbiji, svaka sledeća masovna procena vrednosti nepokretnosti će obuhvatati ocenu pripadnosti cena otvorenom i konkurentnom tržištu, u skladu sa studijama odnosa (ratio study).

Član 32

(1) Konačna ocena kvaliteta registrovanih podataka za analizu tržišnih podataka vrši se nakon verifikacije opisane u čl. 28–31. ovog pravilnika.

(2) Kvalitetni podaci o prometovanoj nepokretnosti su podaci koji su kompletni, tačni, sa realnom cenom koja zadovoljava uslove otvorenog i konkurentnog tržišta.

Član 33 Vremensko prilagođavanje cena i analiza tržišnih podataka

(1) Vremensko prilagođavanje cena je korekcija (umanjenje ili uvećanje iznosa) ostvarenih cena nepokretnosti za promene nivoa cena na tržištu koje nastanu posle datuma prometa nepokretnosti.

(2) Vremensko prilagođavanje cena sprovodi se za svako pojedinačno podtržište nepokretnosti iz člana 22. ovog pravilnika, u okviru tržišne zone.

(3) Teritorija Republike Srbije predstavlja jednu tržišnu zonu.

(4) Izuzetno od stava 3. ovog člana, za teritoriju Republike Srbije može se utvrditi više zona ako se indeksi cena u različitim područjima razlikuju za više od 20% za poljoprivredno zemljište i 8% za ostale vrste nepokretnosti.

(5) Za potrebe vremenskog prilagođavanja cena, iz registrovanih podataka izdvajaju se podaci o prometima nepokretnosti koji su kroz proces verifikacije označeni kao kvalitetni, a odnose se na trogodišnji period koji prethodi godini u kojoj se sprovodi masovna procena vrednosti nepokretnosti.

(6) Izdvajanje podataka iz trogodišnjeg perioda vrši se prema datumu prometa.

Član 34

(1) Za potrebe vremenskog prilagođavanja cena, ostvarene cene se, prema datumu prometa, razvrstavaju po jednakim vremenskim intervalima u okviru trogodišnjeg perioda iz člana 33. stav 5. ovog pravilnika.

(2) Vremenski intervali iz stava 1. ovog člana su kvartali, polugodišta i godine, a koji će od njih biti usvojen za vremensko prilagođavanje cena zavisi od broja ostvarenih prometa u svakom intervalu i relativne razlike mera centralne tendencije jediničnih cena susednih vremenskih intervala.

(3) Za vremensko prilagođavanje cena uzimaju se najkraći vremenski intervali koji imaju najmanje po 50 ostvarenih prometa i za koji postoji relativna razlika mera centralne tendencije jediničnih cena između susednih vremenskih intervala veća od 10%.

(4) Ako nijedan vremenski interval ne ispunjava uslov iz stava 3. ovog člana, vremensko prilagođavanje cena vrši se prema godišnjem vremenskom intervalu.

Član 35

(1) Za vremensko prilagođavanje cena koriste se jedinične cene.

(2) Vremensko prilagođavanje cena vrši se tako što se cene iz vremenskih intervala u posmatranom trogodišnjem periodu, primenom indeksa cena, prilagođavaju cenama iz poslednjeg vremenskog intervala.

(3) Za izračunavanje indeksa cena se uzimaju mere centralne tendencije jediničnih cena iz vremenskih intervala.

Član 36

(1) Nakon obrade podataka vrši se analiza tržišnih podataka radi utvrđivanja faktora koji utiču na tržišnu vrednost nepokretnosti.

(2) Analiza tržišnih podataka obuhvata:

1. 1) određivanje jedinica za analizu tržišnih podataka,
2. 2) raslojavanje tržišnih podataka,
3. 3) statističke i prostorne analize tržišnih podataka.

(3) Osnovna jedinica za analizu tržišnih podataka je karakteristična nepokretnost, a ostale jedinice predstavljaju nepokretnosti koje se razlikuju od karakteristične nepokretnosti.

(4) Raslojavanje podataka je podela podataka prema jedinicama za analizu tržišnih podataka.

(5) Statističke analize tržišnih podataka uključuju korišćenje sledećih statističkih alata: opisna statistika, zatim za kvalitativne podatke raspodela frekvencija i histogrami (dijagrami intervala i odgovarajućih frekvencija), dok se za ocenu korelisanosti različitih faktora koriste korelacione tabele, dijagrami rasturanja tačaka, korelaciona analiza, korelaciona matrica, kao i multi regresiona analiza.

(6) Prostorne analize tržišnih podataka uključuju predstavljanje cena i drugih tržišnih podataka na različitim kartama, odnosno grafičkim podlogama.

(7) Minimum podataka za svako podtržište nepokretnosti, svaku jedinicu za upoređenje i za svaku od statističkih analiza je 50 podataka.

Član 37

(1) Definisanje modela za vrednovanje nepokretnosti (u daljem tekstu: model) prema osobinama podtržišta nepokretnosti obavlja se u informatičkom sistemu registra modela za vrednovanje nepokretnosti.

(2) Proces definisanja modela obavlja se u ciklusu od najmanje tri godine, saglasno članu 151. Zakona.

Član 38

(1) Za svako pojedinačno podtržište nepokretnosti određuje se model za vrednovanje nepokretnosti, koji čine matematičke formule, relacijske tabele i vrednosni nivoi.

(2) Određivanje modela za vrednovanje nepokretnosti je proces koji obuhvata sledeće faze:

1. 1) specifikacija modela;
2. 2) kalibracija modela;
3. 3) testiranje i prilagođavanje modela;
4. 4) ocena modela.

Član 39

(1) Specifikacija modela je odabir faktora za inicijalni model iz grupe faktora za koje je, saglasno članu 36. ovog pravilnika, utvrđeno da imaju značajan uticaj na cene nepokretnosti.

(2) Osnova svakog modela je karakteristična nepokretnost koja se određuje definisanjem vrednosti odabranih faktora u modelu.

Član 40

(1) Nakon definisanja karakteristične nepokretnosti usvajaju se minimalne i maksimalne cene koje definišu raspon vrednosti takvih nepokretnosti na teritoriji Republike Srbije.

(2) Raspon vrednosti karakteristične nepokretnosti deli se na manje intervale vrednosti, čije se mere centralne tendencije ne razlikuju više od 30%.

(3) Intervali vrednosti iz stava 2. ovog člana označavaju se vrednosnim nivoima.

(4) Na osnovu niza vrednosnih nivoa i prostornih analiza kreiraju se vrednosne zone, pri čemu svaka od vrednosnih zona dobija pripadnost određenom vrednosnom nivou.

Član 41

(1) Odabirom faktora se formira aditivna, odnosno multiplikativna matematička formula, kao što sledi:

(2) V = V0 + a1X1 + a2X2 + … + anXn

(3) odnosno

(4) V = V0 · a1X1 · a2X2 · … · anXn

(5) gde su:

(6) – V – procenjena tržišna vrednost

(7) – X1, X2, ... , Xn – faktori koji figurišu u modelu (n je broj faktora)

(8) – V0 – vrednost vrednosnog nivoa (određuje se prema pripadnosti nepokretnosti vrednosnoj zoni)

(9) – a1, a2, ... , an – koeficijenti faktora koji figurišu u modelu.

(10) Određeni specifični faktori koji se retko javljaju i ne pogađaju sve nepokretnosti iste vrste (kao što su nagib kod zemljišta, visok stepen ruiniranosti objekta ili izrazita buka u stanovima blizu autoputa), a koji imaju uticaj na cenu preko 10%, mogu se uvrstiti u matematičku formulu i posredno određivati.

Član 42

(1) Relacijske tabele se formiraju na osnovu formule iz člana 41. stav 1. i sadrže sve kategorije nepokretnosti za odabrane faktore i pripadajuće koeficijente faktora dobijene na osnovu multi regresione analize.

(2) Određivanje koeficijenata relacijskih tabela naziva se kalibracija modela.

(3) Za potrebe formiranja relacijskih tabela vrši se podela raspona vrednosti odabranih faktora za sve nepokretnosti iste vrste na teritoriji Republike Srbije.

(4) Relacijske tabele se mogu odnositi najviše na dva odabrana faktora.

Član 43

(1) Modeli specificirani saglasno čl. 39–42. ovog pravilnika, testiraju se verifikovanim prometima sa odgovarajućeg tržišta koji su ostvareni nakon posmatranog trogodišnjeg perioda.

(2) Ako prometi iz stava 1. ovog člana nisu dostupni, koriste se verifikovani prometi iz posmatranog trogodišnjeg perioda koji su ušli u analizu tržišnih podataka.

(3) Testiranje se obavlja u okviru vrednosnih zona sa jednakim vrednosnim nivoom, proverom da li rezultat dobijen primenom formule koja sledi, teži 1, odnosno odstupa od 1 do +/- 20%:

(4) gde su:

(5) – Vi(t) – vrednost dobijena iz modela za promete iz testiranja;

(6) – Ci(t) – cena ostvarena na tržištu za promete iz testiranja;

(7) – n(t) – broj prometa nepokretnosti koji je ušao u testiranje;

(8) – i – reprezentuje svaki pojedinačni promet od prvog do poslednjeg (od 1 do n).

Član 44

(1) Prilagođavanje modela je promena prethodno specificiranih modela ponavljanjem postupka opisanog u čl. 39–42. ovog pravilnika, ako ne zadovoljavaju uslov iz člana 43. stav 3. ovog pravilnika.

(2) Prilagođavanje modela se ponavlja dok se ne postigne uslov iz člana 43. stav 3. ovog pravilnika, a dobijena vrednost koja zadovoljava uslov naziva se pouzdanost modela.

(3) Model koji zadovoljava uslov je konačan model, koji se potvrđuje rešenjem direktora Zavoda.

Član 45

(1) Informatički sistem za određivanje vrednosti pojedinačne nepokretnosti (u daljem tekstu: sistem za određivanje vrednosti) se sastoji od aplikacije i baze podataka.

(2) U sistemu za određivanje vrednosti vrše se pripreme za izračunavanje tržišnih vrednosti pojedinačnih nepokretnosti, izračunavanje i upis podataka o vrednosti u informacioni sistem katastra nepokretnosti, u skladu sa identifikacijom nepokretnosti katastra nepokretnosti.

(3) Pripreme za izračunavanje tržišnih vrednosti za svaku nepokretnost registrovanu u katastru neopokretnosti obuhvataju:

1. 1) određivanje pripadnosti klasifikacionoj podeli iz člana 6. ovog pravilnika;
2. 2) određivanje pripadnosti tržištu saglasno članu 22. ovog pravilnika;
3. 3) određivanje pripadnosti vrednosnoj zoni, vrednosnom nivou i relacijskoj tabeli definisanim u čl. 40. i 42. ovog pravilnika;
4. 4) izračunavanje faktora koji figurišu u modelu, a dobijaju se posrednim proračunom.

Član 46

(1) Određivanje vrednosti pojedinačne nepokretnosti jeste izračunavanje vrednosti i upisivanje podatka o vrednosti za svaku pojedinačnu nepokretnost registrovanu u katastru nepokretnosti, na osnovu konačnih modela iz člana 44. stav 3. ovog pravilnika.

(2) Određivanje vrednosti pojedinačne nepokretnosti obavlja se i na osnovu korektivnog indeksa vrednosti u godinama u kojima se ne definišu modeli.

(3) Korektivni indeks vrednosti određuje se na godišnjem nivou za svako podtržište nepokretnosti u okviru tržišnih zona, kao odnos cena iz prometa nepokretnosti predmetne godine i pripisanih vrednosti nepokretnosti.

(4) Određivanje vrednosti pojedinačne nepokretnosti vrši se u ciklusu od najmanje tri godine, kao i u momentu upisa u katastar nepokretnosti nove nepokretnosti ili promena na registrovanoj nepokretnosti.

(5) Promena na registrovanoj nepokretnosti koja uzrokuje ponovno određivanje vrednosti pojedinačne nepokretnosti je svaka promena koja obuhvata karakteristike nepokretnosti koje učestvuju kao faktori u modelu.

(6) Pripis vrednosti nepokretnostima se može vršiti ako su prethodno za sve registrovane nepokretnosti prikupljeni dodatni podaci iz člana 14. ovog pravilnika.

Član 47

(1) Zavod obezbeđuje uvid i izdavanje podataka o vrednosti nepokretnosti u skladu sa podzakonskim aktom koji uređuje način čuvanja, uvida i izdavanja podataka katastra nepokretnosti.

(2) Na internet stranici Zavoda objavljuju se podaci o konačnim modelima iz člana 44. stav 3. ovog pravilnika, sa vrednosnim zonama, vrednosnim nivoima i tabelama.

(3) Za grafičke podloge prikaza podataka iz stava 2. ovog člana koriste se ortofoto karte na kojima su prikazane granice prostornih jedinica.

Član 48

(1) Ovaj pravilnik stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u „Službenom glasniku Republike Srbije”.

(2) 07 broj 95-142/2012

(3) U Beogradu, 8. oktobra 2014. godine

(4) Direktor,

(5) Zoran Krejović, s.r.

(6) Prilog 1 - Šifre nepokretnosti, sa pripadajućim šiframa iz baze podataka katastra nepokretnosti

(7) Prilog 2 - Obrasci upitnika (Osnovni obrazac i Obrasci A, B, V)

(8) Prilog 3 - Zahtev za izdavanje podataka Registra prometa nepokretnosti

(9) Prilog 4 - Podaci evidencije tržišnih cena nepokretnosti